土地探し 土地検索のコツ
私の住宅購入体験談「土地探し編」をお話させていただきます。
私が購入した土地は神奈川県秦野市寺山という場所で、目の前が畑、その奥には山を背負っている場所でした。
＊自宅リビングから見える景色
造園業に携わっていることもあり、「自然豊かな山の近く」「庭が広く、土地は100坪以上」「予算は土地代で1500万程度」という希望で探し始めました。
探し始めてから２ヶ月程の間にいくつか物件の見学に行きましたが、「ここいいな」と思える物件はなかなか見つかりませんでした。
そこで、土地の広さを、当初こだわっていた１００坪から１００坪以下にして検索範囲を広げてみると、私が購入した約９５坪の土地の情報が出てきました。
買いたいと思ったタイミングで、完璧に自分の条件にあう物件に出会うのは非常に難しいと思います。
なので、当初希望していた条件を少し変えて物件検索してみると、意外といい物件が表に出てくることもあります。
例えば、希望エリアを少し広げてみたり、土地の広さを変えてみたりと。
95坪の建築前の更地です。山に囲まれ、実は動物達にも囲まれていたと、住んでから気付きました。
＊新居を視察にきた家の守神「アオダイショウ」
*新居を視察にきた鹿さん達
生活利便性の確認も怠らずに
自然豊かでのんびりした暮らしがここならできる！とこの物件を見つけた時は嬉しく思いました。
ただ、ここで我に返り、ここに住んだ場合に、生活利便性はどうなのかが気になりました。
就学するお子さんがいる場合、学校はどれくらいの距離にあるのか、歩いていける範囲なのか、登下校の通路は安全なのか。
最寄りのスーパーやドラッグストアなどの日用品を購入できる施設はどこにあるのか。
通勤するにはどうすれば良いのか。電車やバスまでの交通アクセスは容易なのかなど、
日常生活をする上で、ストレスにならない立地なのかもご家族で話し合ってしっかりと確認しましょう。
人的リスク・災害リスクの確認
ここまでで、希望するライフスタイルが叶えられそうか、生活利便性はどうかをチェックしてきました。
さらに、あなたにとって大切なご家族を守るためにも、人的リスクと自然災害リスクも事前に確認しておきましょう。
人的なリスクの一要因として、その地域の治安の良し悪しが関係します。犯罪率が低く、治安が良好な地域かを確認しましょう。
次に自然災害のリスクについてです。安全に暮らすためにも、ハザードマップ絶対に確認しましょう。
＊住所を検索すれば、当該地の災害リスクが一目でわかる
ハザードマップの確認に際しては局所的な大雨でも氾濫のリスクがある中小河川については、被害想定が記載されていませんので注意してください。ハザードマップで記載されるのは一級河川・二級河川の被害想定です。
したがって、過去の浸水履歴をはじめとしたリスク可能性はもちろん、いざ災害が発生した際の避難場所を確認しておくことも重要といえます。こうしたチェックポイントを全て確認したうえで、自身が許容できる水害リスクなのか、住宅価格や住みやすさとのバランスはどうなのかといった点も考慮しつつ、最終的に購入すべきか判断するようにしましょう。
次に検討している土地の地盤も確認しましょう。
地盤の状態次第で建物の安定性に影響が出てきます。
地盤調査は一般的に土地の購入後に行われますが、購入前でもお客様ご自身で地盤安心マップを用いて確認ができます。
マップ内では過去の航空写真も閲覧できるので、検討している土地が過去にどんな風に利用されていたのかを知ることができます。
土地価格が周辺成約事例と比較して適正価格か
最後に土地の資産性の確認です。購入しようとしている土地が相場価格と比較して、どれくらいの金額なのか。
逸脱した金額で販売されていないか気になると思います。
将来的に、万が一売却するとなった時には、買った時より売った時の方が高く売れた方がいいですよね。
高く売れるかどうかはその時の不動産市況によるので、予測は難しいですが、過去の価格推移をみていくと、ある程度の予測はつけられるかもしれません。
いずれにしても購入する時は損をしたくない。適正価格もしくは割安価格で購入したいと思うはずです。
そこで役に立つのが、近傍同種の成約事例を見ることです。
不動産業者であれば、REINS（レインズ）という不動産業者専用の流通サイトで誰でも気になるエリアの成約事例を閲覧できます。一般の方であれば
土地総合情報システムで相場感を把握できますよ。
https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
さて、私が購入した土地はどうだったでしょうか。
REINSで、近隣の似たような土地の成約事例を見ると、坪単価で約１４万３千円の土地と１６万８千円の土地が
出てきました。平均すると、坪単価１５万５５００円でした。
私が購入した土地の販売価格は１４００万円（面積３１５,４７㎡（（約９５.４坪））で坪単価に変換すると、
１４万６７５０円でした。
価格交渉
このままでも周辺の成約事例と比較して割安な単価でしたが、本物件の公開日から数ヶ月以上経っていたこと、また駅近くではなく、本件立地を好む需要は少ないだろうと考え、１４００万円の物件に対して、１００万円減額の１３００万円で不動産購入申込書を売主さんに提示しました。価格交渉は単なる冷やかしと捉われないように、購入申込書を提示し、購入する気持ちがあることを意思表示した上で交渉した方が上手くいくと思います。
その結果、売主さんからは１３５０万円までなら指値を受けるという回答で、５０万円の価格交渉ができました。
以上が、私の土地探し体験談でした。
土地に潜むリスクは上記以外にも、境界、接道、上下水道インフラ、都市計画など様々な要因があります。
したがって、土地探しをする場合には、信頼できる不動産業者さんにご相談することをお勧めしております。
弊社を通して物件購入するか否かにかかわらず、お気軽に不動産のことについて弊社にご相談ください。
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